首程控股附属参与投资中金菜鸟REIT 布局数智仓储存量资产
首程控股11月3日发布自愿公告，集团所属首程基石旗下全资附属公司参与投资中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。该REIT以中国智能骨干网嘉兴园区高标仓为底层资产，10月30日在深交所上市，募资14.90亿元。公司称投资有助深化产融协同与供应链资源整合，推动数智仓储存量资产价值释放。
事件概述：产业资本平台切入仓储物流REITs
首程控股（00697.HK）11月3日发布自愿公告，集团所属首程基石旗下公司（公司全资附属公司）参与投资中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（中金菜鸟REIT，基金代码180307）。公司表示，本次投资有助于深化产融协同效应与供应链资源整合效率，推动成熟运营的数智仓储基础设施存量资产价值释放，为现代物流体系建设与实体经济高质量发展提供支撑。中金菜鸟REIT于10月30日在深交所上市，首发份额5亿份、每份2.980元，募资合计14.90亿元，底层资产为中国智能骨干网嘉兴园区高标仓，总建筑面积约41.21万平方米，2018年以来出租率与租金收缴率维持100%水平。
多维度展开：物流资产证券化的资本逻辑
从主体看，菜鸟REIT原始权益人为杭州传欣物联网，运营管理机构为浙江菜鸟，系阿里巴巴体系内首单公募REIT，也是浙江省首单民营企业仓储物流REIT；网下询价认购倍数超35倍、公众认购倍数超320倍，首日收涨9.3%，显示高标仓资产的稀缺性与现金流韧性。对首程控股而言，其近年持续以首程基石平台参与基础设施REITs投资，此前已涉足华夏中核清洁能源REIT、华泰三峡新能源REIT等多单产品，此次切入仓储物流赛道，是投资、运营、盘活、再投资资本循环策略在物流领域的延伸。值得注意的是，同期物流巨头REIT策略出现分化：顺丰控股10月29日公告拟以约26.11亿港元回购顺丰房托名下物流物业并推动其退市，而境内仓储物流公募REITs仍受产业资本与长线资金追捧，重资产证券化与平台收缩并行。
市场研判预测
预计2026年四季度至2027年，在REITs拟纳入沪深港通、公募基金投资REITs按证券管理的制度红利下，仓储物流类资产的产业资本认购活跃度将延续，首程控股等平台有望获得相对稳定的分派回报（该产品2027年预测净现金流分派率约5.15%）。但需警惕高标仓供需边际转弱与租金下行风险——近期机构数据显示全国物流地产空置率有回升迹象，若电商需求增速放缓，底层资产出租率红利可能收窄；对企业端而言，此类轻资产转型料将推动更多物流基础设施持有方跟进证券化，形成存量盘活的示范效应。